海外投資置業(yè)，收益真的高嗎

發(fā)表時間：2023/10/28 17:48:07???? 閱讀次數(shù)： 6????

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最近總有人聯(lián)系我，讓我代理國外的樓盤，有美國、加拿大、日本、澳洲等發(fā)達國家的樓盤，也有馬來西亞、泰國的樓盤，互聯(lián)網(wǎng)上也經(jīng)常看到這些樓盤的廣告，日常生活中也經(jīng)常接到這些樓盤的銷售電話，那么海外投資置業(yè)可行嗎，收入真的高嗎？

壹：海外投資熱潮

從2005年以后，得益于經(jīng)濟的快速發(fā)展，中國的房價開始快速上漲，那些早期在大城市買入多套房的人，資產(chǎn)收益巨大，身價暴漲。同時這些年實業(yè)機會也多，很多人賺到了錢，所以這些年很多人有錢了，腰包鼓了。

過去十年，中國大城市的房價上漲了10倍，看到國內(nèi)的房價高了，很多人說中國的房產(chǎn)泡沫巨大，隨時可能暴跌崩盤。于是有人就想著到國外發(fā)達國家去投資買房，而很多的國外的房產(chǎn)中介這些年也通過各種渠道向中國的中產(chǎn)推銷國外的房子，那么問題來了，國外的房產(chǎn)真的值得投資嗎？投資收益真的高嗎？

貳：房價收入比與租售比

很多人說中國房價泡沫巨大，總喜歡拿房價收入比來做文章，所謂房價收入比指的是當?shù)胤績r與當?shù)鼐用窦彝ツ晔杖氲谋戎怠?/span>

房價收入比，美國大多數(shù)城市的是4-6，核心大城市是8-10左右。而中國小城市是房價收入比大多在10左右，核心大城市房價收入比達到了20。和美國對比，中國的房價收入比偏高，甚至超過了美國2008年房產(chǎn)泡沫時候的數(shù)字，因此用房價收入比的指標來衡量，覺得中國房價泡沫巨大。

另外一個衡量指標是租售比，租售比指的是每平方米的月租金與每平方米的房價的比值，國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1:200~1:300，而中國小城市的租售比普遍在300以上，核心大城市的租售比一般是800-1000，售價800萬的房子，月租金收入只有1萬。

無論是房價收入比還是租售比，如果按照美國的標準來衡量，中國的房價確實有泡沫了，但是中國的市場情況和美國不一樣，更應該動態(tài)的看問題，才能全面反應市場的真實情況。

美國人的收入年增長率大概是2%，工資增長速度很慢，你和美國人交流會發(fā)現(xiàn)，他們的收入多年不增長。而中國人的年收入增長率大概是8-10%左右，年輕人的收入增長的更快，基本上8年左右的時間收入可以翻翻。

收入快速增長帶來的是房價的快速上漲和租金的快速上漲。如果你用今天的收入來計算5年前的房價收入比和租售比，你會發(fā)現(xiàn)中國的數(shù)字和美國是差不多的，因為收入在快速增長，大家對未來的預期也高，購買力就強，這個直接反應到了房價和租金上。市場的真實情況是，中國大城市的房價大概4年左右翻翻，租金7年左右翻翻。

如果考慮到中國收入的快速增長，動態(tài)來看中國的房價，會得到不一樣的結果，不一定就有多大泡沫。

叁：供求關系

美國和世界其他發(fā)達國家的城市化率大概是70-85%，他們早已經(jīng)完成了城市化，城市的人口規(guī)模基本是固定的，人口增加很少，對住房的新增需求也很少，大多數(shù)城市平均住房套數(shù)是戶均1.1套，房子的供應與需求處于一個平衡狀態(tài)，所以房價的上漲很慢，房價上漲更多的是反應經(jīng)濟周期和通貨膨脹。

中國的城市化率只有51%，無論是現(xiàn)在還是未來，都會有大量的年輕人涌入大城市，到大城市去工作，去生活。這對大城市的房子新增需求是巨大的，而大城市土地供給量有限，短期內(nèi)房子不可能大量供給，處于供不應求的狀態(tài)。以深圳為例，去年的新增人口是62萬，兩個人組成一個家庭，即使是25%的人口留下來，也是7.5萬個家庭，而深圳每年的住房供給量只有4萬多套，一直處于供不應求的狀態(tài)。

房價最終是由供求關系決定的，一個供不應求的城市要比供求平衡的城市房價上漲的壓力更大，泡沫存在的可能性也會更小。

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